Tama sלרשימת הפרויקטים יש ללחוץ כאן -->

תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. לאור העובדה שמדינת ישראל שוכנת באזור סייסמי פעיל, השבר הסורי האפריקאי, ישנן תחזיות קודרות וחשש מבוסס מפני רעידות אדמה. ב-150 השנים האחרונות, ובעיקר בשנים האחרונות, התרחשו באזורנו רעידות אדמה רבות, בהן:

  • בשנת 1836 התרחשה בעמק החולה רעידות אדמה קטלניות והורגשו בעיקר בצפת והסביבה.
  • בשנת 1927 התרחשה רעידת אדמה בקרבת ים המלח ותוצאותיה הורגשו בירושלים יריחו, לוד ויפו.
  • בשנת 1995 התרחשה רעידת אדמה באילת ועמק בית-שאן, וגרמה בעיקר לפגיעות ברכוש.
  • ב-2009-2007 התרחשו רעידות אדמה קלות ברחבי המדינה.

מאחר שרעידות אדמה מפעילות על המבנים כוחות אנכיים וכוחות אופקיים בדרגה שעלולה לסכן את יציבות המבנה ואף לקריסתו, נדרש חיזוק יסודות המבנה שיאפשר להם לעמוד בזעזועים שיופעלו עליהם במקרה כזה. תקן 413 לעמידות מבנים הנדסיים בפני רעידות אדמה הוחל בשלהי שנת 1978, אי לכך גובשה בשנת 2005 תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38) אשר חלה רק במבנים שהיתר הבנייה עבורם ניתן לפני 1.1.1980. התקן שם לו למטרה לקיים מצב סטטי שבו המבנה אולי יינזק אך לא יתמוטט ויימנעו נפגעים בנפש במקרה של רעידת אדמה תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק.

חיזוק המבנה מתבצע על פי תוכנית קונסטרוקטיבית מקיפה ויסודית של מהנדסי בניין מנוסים בעבודות תכנון כגון אלה, שתכלול בין השאר עיבוי יסודות, פלטות יסוד, יצירת קשרים בין היסודות, בניית קורות קשר מסיביות בהיקף הבניין וכמו גם קורות קשר ועמודי תמיכה בהיקף הבניין (במידת הצורך). מימד נוסף הוא בניית חדרי ביטחון )המכונים ממ"דים( ופיר מעלית אשר גם בנייתם מבטון יצוק ברמת חוזק גבוהה תורמת לחיזוקו של הבניין.

זכויות הבנייה המותרות על פי תמ"א 38

בדרך כלל מאפשרת התמ"א בניית קומה/2 קומות נוספת/ות על גג הבניין ובמקרים מסוימים מתאפשרת גם בניית תוספות לדירות (כולל חדרי בטחון) עד 25 מ"ר ומרפסות שמש. תוספות אלה מחייבות קבלת הקלות בקווי בניין (המרחק בין מעטפת הבניין לגבול המגרש) הן לתוספות הבנייה (ממ"דים ומרפסות שמש) והן לתוספת מעלית. כמו כן, תוכר בנייה בקומה המפולשת. כפועל יוצא מתוספת הבנייה על גג הבניין, מתבצעת גם התקנת מעלית אשר תשרת את כל דיירי הבניין. חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, והשיפוץ החיצוני בבניין מעלה, כמובן, את ערכן של הדירות הקיימות בבניין וכך, בנוסף על חיזוק הביטחון האישי של הדיירים שמוגנים יותר מפני רעידות אדמה, הם זוכים (לפי המקרה) לשדרוג בצורת מעלית, פיתוח החנייה, החצר והגינה, כמו גם לעלייה בשווי הדירות בשיעור של כ- 30% לפחות וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

תמ"א 38 – עידכונים והקלות

הפחתת הרוב הדרוש לביצוע הסכמים מכוח תמ"א 38/2
בשנת 2012 נכנס לתוקפו תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק מפני רעידות אדמה) לפיו ניתנה סמכות למפקח על המקרקעין לאשר פרוייקטים של הריסת הבית הקיים ובניית חדש תחתיו (תמ"א 38/2) ברוב של %80 מהדיירים.

המפקח מוסמך לפנות לשמאי מקרקעין - בהתאם להוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים) על מנת לבדוק את כדאיות העסקה.

דרישת החניה לא תהווה מכשול לביצוע הסכמי תמ"א
במסגרת התיקון האמור לעיל - תוקן גם חוק התכנון והבניה, ונקבע כי אין להתנות מתן ההיתר לביצוע פרויקט של חיזוק הבניין, בהתקנת מקומות חניה נוספים על פי הדין - אם לא ניתן להתקין מקומות חניה כאמור בתחום הנכס, ובכפוף ליתר התנאים המפורטים בהוראת החוק.

תמ"א 38 – תיקון מספר 2
בשלהי שנת 2010 תוקן הסדר תמ"א 38 וכלל בתוכו תהליך של הריסה ובנייה מחדש של מבנה שנבנה לפני ינואר 1980 (פינוי בינוי) ואשר עמד בקריטריונים של הצורך בחיזוק על פי הנחיות תקן 41 לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה.

למעשה הרשויות מאפשרות צירוף תוכנית בניין ערים (תב"ע) קיימות שאליהן מצטרפות מכלול הזכויות על פי תמ"א 38 תיקון מס' 3, דהיינו 2-5 קומות, עוד 25 מ"ר לכל דירה וכן ניוד זכויות מהקומה המפולשת.

יישום מעשי של תוכנית תמ"א 38 מספר 2 מותנה ברצון טוב ובמדיניות של כל אחת מהרשויות המקומיות הרלוונטיות לעניין זה.

פירוט עבודות הבינוי במסגרת תמ"א 38

חיזוק הבניין על פי תקן 2413 למניעת נזקי רעידת אדמה
חיזוק הבניין כל פי תוכנית קונסטרוקטיבית לחיזוק השלד יבוצע על פי הנחיות מהנדס הקונסטרוקציה המוסמך, ועל פי תקן 2413 , ויכלול בין השאר חפירה בצידי הבניין ויציקת בטון לעיבוי עמודים פלטות יסוד, הוספת (במידת הצורך) עמודי היקף תומכים לחיזוק מעטפת הבניין, יציקת קורות קשר צמודים ליסודות הבניין, וכן עיבוי וגימור עמודי הבניין הקיימים תוך חפירה לעיבוי יסודות ותמיכה קירות היקפיים לבניין.

צנרת אינסטלציה, ביוב ומערכת גז – מערכת חיצונית
כל הצנרת החיצונית לרבות צנרת למים, ביוב ומרזבים, וצנרת 4“ תוחלף בצנרת חדשה וחלקה (במידת האפשר) יוטמן בקירות הבניין. כמו כן, יוטמנו בקירות חוטי חשמל ובזק, או, לחילופין, תבוצע התחברות תת קרקעית בהתאם להנחיות בזק וחברת החשמל, הביצוע כולל הסבה כללית של כל הצנרת התלויה בד“כ בצורה בלתי אסתטית בחזיתות הבניין.

חשמל וארונות חשמל
מערכת ההתחברות לחברת חשמל תשופץ ותתואם לתקן הנוכחי. כמו כן, תשודרג מערכת החשמל בדירות לתלת פזי. כל ארונות החשמל בבניין יוחלפו בארונות מתכת תקניים חסיני אש על פי התקן, וכן יוחלפו מפסקי החשמל הישנים במפסקים תקניים ומשודרגים.

לובי וחדר מדרגות

  • הכניסה לבניין תשודרג. הריצוף הקיים יוחלף בלוחות שיש 60X60 מסוג ”גרניט פורצלן“.
  • בכניסה תותקן ויטרינה עשויה זכוכית ואלומיניום מסוג ”קליל“.
  • במקום התיבות הקיימות יורכבו תיבות דואר חדשות, לרבות תיבת דואר שתהיה מיועדת לוועד הבית.
  • יורכב אינטרקום טלוויזיה בכל כניסה.

פיר למעלית

  • פיר המעלית יותקן בתוך החלל הנמצא בבניין בחלל חדר המדרגות תוך שינוי מתאים של תוואי המדרגות, כך שהמעלית תגיע לסף כל דירה ולא בחצאי קומות או לחילופין מחוץ לבניין.
  • יציקת פיר המעלית – יוצקים כמקשה אחת מבטון מזוין B–400 המשמש חלק מתכנית החיזוק של הבניין על פי תקן רעידת אדמה מס‘ 2413.
  • חיפוי פיר המעלית - בלוחות גבס דו שכבתיות בהתאם להוראות התקן של מכון התקנים.
  • חיפוי מעל דלת המעלית - בקרמיקה גרניט פורצלן התואמת את הריצוף.

המעלית
בבניין תותקן מעלית ל-4-3 נוסעים אשר תוזמן באחת מהחברות המובילות בשוק (ישראליפט, נחושתן, שינדלר, אלקטרה או כפיר מעליות) משקל הרמה 300 ק“ג, מספר תחנות 5, מהירות המעלית 0.6 מ‘ בשנייה, סוג המעלית: הידראולית או חשמלית בהתאם לצורך.

מפרט תא המעלית

  • דלתות התא בחלק הפנימי מצופות נירוסטה
  • בקיר הפנימי – מראה קריסטל
  • ריצפת התא מרוצפת שיש
  • קירות התא שטיחים או פורמייקה לפי בחירת הדיירים
  • מעקה נירוסטה סביב התא
  • תאורה – מנורות ספוטים ותאורת חרום
  • מאוורר בתקרת התא
  • תקרה מעץ דקורטיבי
  • חיבור לאינטרקום בין התא לבין חדר מכונות במקרה חירום
  • מתג להפעלת פעמון חירום
  • אישור מכון התקנים
  • טרם הפעלתה תאושר המעלית על ידי מכון התקנים.
  • אישור חברת חשמל
  • טרם הפעלתה תאושר המעלית על ידי בודק מוסמך מטעם חברת החשמל.

חיפוי חיצוני – חזיתות הבניין
בחזית הבניין יוסר הטיח הקיים ויתבצע חיפוי מחדש לצורך איטום סדקים קיימים בחומר מסוג ”סיקא פלקס“; כמו כן, יתבצע חיפוי טיח בשכבה אוטמת, הכוללת דבק איטום ”ביגי בונד“ או שווה ערך, וכן שכבה מיישרת. לאחר גמר החיפוי הבסיסי תתבצע קיטור לבדיקת האיטום המוחלט של הקירות. בקירות צדדיים ובעורף תימרח שכבת שליכט צבעוני לפי בחירת האדריכל מסוג ”נדיר“ או ”וולך“. החזית הפונה לרחוב תחופה בלוחות שיש 60X30 . במקרים מסוימים, ובהסכמה בין הדיירים ובין הקבלן, יבוצע חיפוי משודרג הכולל שיש או אבן, או חיפוי קשיח אחר.

במקלט הקיים יתבצע ניקיון יסודי ופינוי אשפה; לאחר סתימת סדקים בחומר מסוג ”פוליפילה“ ייצבעו קירות המקלט בצבעי מסוג ”סופקריל 2000 “. כמו כן, יודבק שיש סמוך למהלך מדרגות הירידה וישופץ או יתוקן תא שירותים כימי או רגיל, ותוחלף ותשודרג התאורה הקיימת ותתווסף אליה גם תאורת חירום; ייבדקו מקורות החשמל, התאורה, הטלפון ונקודות טלוויזיה, במקרים בהם ייבנו ממדי“ם לדירות הפרטניות יוכלו הדיירים להחליט על הפיכת המקלט למועדון דיירים או לחילופין למחסנים פרטניים.

דודי שמש
במהלך עבודות הבנייה יוסרו כל דודי השמש עד גמר הבנייה וכל דירה תקבל דוד חימום חלופי על חשמל. בתום הבנייה יוחזרו למקומם דודי השמש הישנים. במקרי הצורך יוחלפו דודי שמש א-תקינים על חשבון הקבלן. במקרים מסויימים תותקן מערכת סולרית. הרחבת דירות קיימות בהתאם לתקנות תמ“א 38 תיתכן אפשרות תוספת של ממ“ד ו/או שטחים נוספים עד 25 מ“ר לכל דירה, וכן בניית ממ“ד (מרחב מיגון דירתי) או ממ“ק (מרחב מיגון קומתי), וכן תיבדק האפשרות לתוספת של מרפסות שמש.

חנייה
נושא החנייה ייבדק בשטח, ותינתן עדיפות לדיירי הדירות החדשות. יתכן יישום מכפילי חנייה בעיקר בעורף הבניין, או בחזית, על חשבון גינה קיימת. כל זה בהסכמה הדדית בין הדיירים לבין הקבלן.

פיתוח החצר והגינה
בחצר ובגינה יבוצע שדרוג כולל שבילי גישה, תאורה, וריצוף באבנים משתלבות. בגינה תישתל צמחייה טרופית או אחרת ברמה הגבוהה ביותר ועל פי בחירת הדיירים. כמו כן, ייבנו מחדש כל דרות הבניין מאבן יצוקה מבטון, ותותקן רגל יסוד לתמיכת הגדר. כמו כן, תותקן מערכת השקיה ממוחשבת – כל זה במידת האפשר, ועל פי תנאי השטח.

מיסוי מוניציפלי וממשלתי
הדיירים פטורים ממס מכל סוג, ומתשלומים להיטל השבחה המשולם לרשות המקומית. כל התשלומים לסוגיהם יחולו על ידי הקבלן למעט חובות ישנים לרשויות מס אשר בהם חייבים הדיירים ללא קשר להסכם במסגרת תמ“א 38.

אגרות בנייה
כל אגרות הבנייה ישולמו על ידי הקבלן, וכל תהליך הוצאת היתר הבנייה בשלבי התכנון והרישוי השונים יהיה באחריות הקבלן ועל חשבונו.

כיבוי אש
עבודות הבנייה יביאו בחשבון את תקני כיבוי אש, ובמקומות הנדרשים יותקנו מטפי כיבוי ומטפי מים (ספרינקלרים), ותותקן צנרת וברז כיבוי מיוחדים וספציפיים לבניין. כמו כן, יצוידו הדיירים באביזרי כיבוי, כגון מטפים ומחבטים על פי תקן מכבי אש.

ביטוחים
תהליך הבנייה כמו גם הבניין הקיים והדיירים יבוטחו על חשבון הקבלן בביטוח מלא הכולל סיכוני אש, רכוש, ביטוח קבלני, צד ג‘, ביטוח חבות מעבידים, וביטוח מפני נזקים העלולים להיגרם עקב רעידות אדמה. כמו כן, יבוטחו הנזקים העשויים להיגרם בדירות הדיירים במהלך תהליך הבנייה.

שלבים ולוחות זמנים
מס"ד השלבים :
1. מו“מ, הבהרות עד הסכם - 1 חודש
2. בדיקות אדריכליות והנדסיות - 1 חודש
3. הכנת תכניות והגשתן - 2 חודש
4. קבלת היתר בנייה - 10 חודשים
5. משך הבנייה - 14 חודשים
6. קבלת תעודת גמר - 1 חודש
29 חודשים סה“כ*
*לוח הזמנים הינו מקסימלי ויתכן כי הביצוע, כמו גם תהליך הרישוי, יארך פחות זמן.

שעות עבודה:
על מנת להימנע מהפרעה מיותרת לדיירים יבוצעו העבודות בבניין במידת האפשר בימים א‘-ה‘ בשעות .14:00-07:00 בשעות ’ו וביום 18:00-07:00

התמורה לקבלן
תמורת עבודת החיזוק, השיפוץ והבנייה שנמנו לעיל יקבל הקבלן את כל זכויות הבנייה על גג הבניין. 

במפרט שלעיל נכללים פרטי ההתקשרות העיקריים. פרטים נוספים יידונו בפגישה של הדיירים עם הקבלן שבמהלכה יוכלו הדיירים להעיר את הערותיהם.

נקודות חשובות

דיירים יקרים, ריכזנו עבורכם בעזרת התאחדות בוני הארץ, מספר נקודות חשובות טרם יציאה לדרך משותפת בביצוע פרויקט תמ"א 38. נשמח לסייע וללוות אתכם לכל אורך התהליך.

tama list

חברת ע.פ. כוכב 5 (1990) בע"מ

עוספיה, שכונה מזרחית 13/8 (לחץ למפה)

טלפון: 04-8392054

פקס: 04-8390518

מייל: Office@Kohav5.co.il

waze button