Pinoin sמשמעות המונח מתחם או פרויקט פינוי בינוי היא שטח קרקע שהוחלט לפנות את תושביו, להרוס את בתי המגורים שבו ובמקומם להקים בנייני מגורים חדשים. למשרד הבינוי קיימת סמכות להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי, וזאת מכוח סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה משנת 1965 וחוק פינוי ובינוי (פיצויים) שחוקק בשנת 2006, ואשר תכליתו לספק פתרון לדיירים סרבני פינוי במסגרת הסכמי פינוי בינוי, במקרים בהם רוב דיירי הבניין המפונה מסכימים ואישרו את הפינוי.
לפי חוק זה, דייר המסרב ללא נימוק הגיוני וסביר לביצוע פרויקט פינוי בינוי או מתלה את הסכמתו לפינוי בתנאים בלתי סבירים או הגיוניים, מקום שקיים רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה. החוק גם מפרט מתי סירוב של דייר לא יחשב כבלתי סביר, למשל כאשר עסקת הפינוי בינוי המוצעת אינה כדאית מבחינה כלכלית, או כאשר לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
בישראל, מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח עירוני שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.
הליך פינוי-בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998.

הכרזה על שטח כעל מתחם המיועד לפינוי-בינוי

הליך פינוי-בינוי הובא בכדי לספק פתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך עזיבת תושבים הארץ ממרכזי הערים, וכחלק ממדיניות להתחדשות עירונית בערים. מדיניות זו פותחה בעקבות מחסור בשטחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון להצטופפות הבניה בערים, וחוסר היכולת לטפל בתווי העירוני המתדרדר. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי בתכלית נועדה בכדי לספק שימוש אפקטיבי יותר בקרקע, על מנת לאפשר מקומות מגורים נוספים, חדשים, תוך שמירה על סביבה ירוקה בעיר ולצד כוונה לשפר את תדמית העיר.
לרוב, השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם שכונות או אזורים בעלי מרקם חברתי-כלכלי חלש. עת מוכרז פרויקט פינוי-בינוי בשטחים אלה, תבוצע לרוב, הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה, הם שמעודדים התקשרות בין יזמי נדל"ן לדיירים במתחם.

כיצד מתחילים?

תחילה, יזם נדל"ן פונה לדיירי בניין (או מספר בניינים) ופועל מולם לשם החתמתם לאחר קבלת הסכמתם להסכם לבניית פרויקט פינוי-בינוי בשטחם. בהסכם מבטיח היזם לדיירים הקיימים, דירה חדשה, בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת, תוך שהוא מתחייב למסור את הדירה האמורה לשימושם, לרוב, תוך 3 שנים מיום חתימת ההסכם, בנוסף לתשלום שכר דירה חלופית עבורם בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח דירתם הישנה. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בכפוף להיתר הבנייה אותו היזם קיבל), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו אינו תלוי בדיירים הישנים, ומותנה במכירת הדירות הנוספות שנבנו לדיירים החדשים.

פיצוי בעלי הדירות הישנות

יצוין, שלרוב, הפינוי כרוך בפיצוי של הדיירים שגרו במקום, לכל הפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר. במדינות דמוקרטיות, כשלנו, פינוי התושבים הוא לרוב החלק הבעייתי והארוך ביותר בתהליך כולו.
חשוב לציין, שהפיצוי האמור, יתקבל לידי הדיירים הוותיקים, במקרה של פרויקט פינוי-בינוי מוצלח, לפיו הם מרוויחים (על הנייר) את ההפרש שבין ערך הדירה החדשה שלהם לערך הדירה הישנה, בלא שהשקיעו מכספם הפרטי בפעולת ההשבחה.

קשיים בפינוי-בינוי

בכדי שיתאפשר ליזם להתחיל פרויקט פינוי-בינוי, נדרשת קבלת הסכמתם של מרבית הדיירים בבניין. נוכח דרישת ה"רוב", יוצא איפוא, שחלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית (למשל אוכלוסייה בגיל מופלג), חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.
בנוסף לכך, חשוב לדעת, שההוצאות הכספיות המוטלות על היזם הינם כבדות, ומכאן נדרשת עמידותו הפיננסית של היזם. על היזם לממן הריסת מבנה קיים, שכר דירה עבור הדיירים הוותיקים למשך 3 שנים (במהלכם הפרויקט מבוצע), ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. כנגד ההוצאות הללו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה לבניין החדש שנבנה חלף זה שפונה, זכויות בנייה מוגדלות ועוד. בנוסף לכך, היזם פטור מתשלום מחיר הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, היות שהקרקע בבעלות או בחכירת הדיירים, שהקנו ליזם את זכויות הבניה בקרקע במסגרת ההסכם שנחתם עימם.
לכך, ניתן לומר, שכדאיות הוצאתו לפועל של פרויקט פינוי-בינוי עולה ככל שנבנות יותר דירות (בהשוואה למספר הדירות המקורי), וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר (ומרכיב הקרקע, שהיזם אינו משלם עבורה, הופך להיות חלק משמעותי ממחיר הדירה).
לעניין הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי, יאמר, שהם אינהרנטיים וכלולים בכל פרויקט נדל"ני באשר הוא כזה. לדוגמא, האפשרות להפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (פשיטת רגל של היזם, אי-מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות החדשות, קשיי מימון וכו'), דבר שיותיר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם, לאחר שדירתם הישנה נהרסה. לעניין זה, יודגש, שהדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ביטחונות מתאימים מצד היזם, ובדיקת איתנותו הפיננסית של היזם בשלב המשא ומתן הראשוני.

המסגרת החוקית בפינוי-בינוי

הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א, לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים, כאשר הם מתנגדים להסכמי פינוי בינוי, בניגוד לרוב גורף של שאר דיירי הבניין. לעיתים, המניע העומד מאחורי התנגדות שכזו, בא על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. לעניין "דייר סרבן", החוק קובע כי במידה וימצא כמי שמתנגד לעסקת הפינוי-בינוי באופן בלתי סביר, למרות הרוב המיוחס של הדיירים המסכימים לעסקה, אותו דייר סרבן יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב הוצאת העסקה לפעול, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.

ע.פ. כוכב חמש (1990) בע"מ בפינוי-בינוי

ניסיונה המקצועי רב השנים של חברת ע.פ. כוכב חמש בענף הבנייה, לצד איתנותה הפיננסית והמוניטין רב השנים בנדל"ן על כלל רבדיו ומורכבותו, הם שמעניקים לחברת ע.פ. כוכב חמש את היכולת היפתח גם בענף הפינוי-בינוי, ולספק מענה לכל דורש, תוך ליווי אישי, מקצועי ואמין עד למסירת המפתח לדירה החדשה המיוחלת.

לשאלות והבהרות נוספות בעניין זה, אתם מוזמנים ליצור עימנו קשר.

חברת ע.פ. כוכב 5 (1990) בע"מ

עוספיה, שכונה מזרחית 13/8 (לחץ למפה)

טלפון: 04-8392054

פקס: 04-8390518

waze button